위반건축물 관련한 행정심판 실익(1)

동탄화성행정사/컨설팅

이 경 록 행정사

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(1) 제2근린생활시설(고시원)을 주거용 원룸으로 무단용도변경

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최근 위반건축물로 건축물대장에 등재된 후 이행강제금이 부과되기전 많은 돈을 지출하고 원상회복을 시킨 고객의 상담을 진행한 적이 있습니다.

흔히 위반건축물의 대표적인 형태라 할 수 있는 사례였는데요, 건축허가시 제2근린생활시설의 고시원 25개실 용도로 허가를 받고 바로 전체 25개실을 주거용 원룸( 개별취사시설 설치)으로 무단 용도변경한 내용입니다.

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현재 소유주는 2020년 10월경 매매로 이 건물을 인수한 분이고, 이 건물의 신축연도는 2011년이며 무단 용도변경도 같은 해에 발생하였습니다.

현 소유주는 선의의 피해자임을 강조했고, 10년이 넘게 무단 용도변경된 상태에서 평온하게 유지되어 오다 자신이 매매로 인수하자 이제야 관할 행정청이 위반건축물로 등재한 것은 매우 억울하다는 주장이었습니다.

 

우선 1차적인 상담은, 10년이 지난 상황에서 이제 행정청이 위반건축물로 등재한 처분자체에 대해 취소를 청구하는 행정심판을 제기할 수 있는냐와 청구하면 인용가능성은 어느정도이냐에 관한 것입니다.

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무단 용도변경이 발생한 시점과 이후 매수하여 소유자가 된 시점이 몇 년이상 괴리가 있는 상황, 그리고 행정청이 무단 용도변경이 발생한 이후 현소유자가 소유하기까지 위반사항을 단속하지 않고 있다가 현소유자에게 단속적발하였다는 상황, 이런 사례는 현실에서 매우 빈번하게 나오고 있습니다.

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"결론은, 현소유주에게는 억울하지만 위반건축물 등재처분에 대한 취소 청구 행정심판은 인용되기 어렵다는 것입니다."

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이 건은 대부분​ "실권의 법리 위반"​으로 행정심판을 제기하게 되는데, 최근 행정심판 재결례들에서는 다음과 같이 결정하고 있습니다.

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"실권 또는 실효의 법리"는 법의 일반원리인 신의성실의 원칙에 바탕을 둔 파생원칙인 것으로 , 그것은 본래 권리행사의 기회가 있음에도 불구하고 권리자가 장기간에 걸처 그의 권리를 행사하지 아니하였기 때문에 의무자인 상대방은 이미 그의 권리를 행사하지 아니할 것으로 믿을 만한 정당한 사유가 있게 되거나 행사하지 아니할 것으로 추인케 할 경우에

새삼스럽게 그 권리를 행사하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 결과가 될 때 그 권리행사를 허용하지 않는 것을 의미한다.(대법원 1998.4.27)

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즉, 실권이 되려면 청구인이 이 사건 건축물이 불법건축물이 아니라고 믿을 만한 정당한 사유가 있어야 하나, 건축물 대장상 위반건축물이라고 기재되어 있지 않거나 피청구인(행정청)이 불법건축물 단속을 하지 않았다는 사유만으로는 이 사건 처분에 실권의 법리가 적용될 수 없다. (부산 행심 제2020-142호)

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다시말해,

실권의 법리를 적용하여 처분을 취소하여 달라는 청구가 받아들여진다면, 향후 행정청은 상당 기간이 도과한 불법건축물에 대해서는 어떠한 제재도 할 수 없을 것이고, 행정청의 불법건축물 단속이 무력화된다면 불법건축물이 사회에 만연하게 될 것이다는 주장을 인정한 것입니다.

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