위반건축물 이행강제금 행정심판 실익(2)

동탄화성행정사/컨설팅

이 경 록 행정사

010-4592-8605

지난 위반건축물 행정심판관련 글에서는, 무단 용도변경이 발생한 시점과 이후 매수하여 소유자가 된 시점이

몇 년이상 괴리가 있는 상황에서, 행정청이 현 소유자가 소유하기까지 위반사항을 단속하지 않고 있다가

현소유자에게 단속적발하여 위반건축물로 등재하였을 때, 과연 행정심판을 통해 취소처분을 받을 수 있을 건지에 대해 알아보았습니다.

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결론은 '실권의 법리'가 적용되지 않아, 현 소유주에게는 억울하지만 위반건축물 등재처분에 대한 취소청구 행정심판은 인용되기 어렵다였습니다.

 

이 결과 행정청은 다음의 절차로 이행강제금을 부과하게 됩니다.

① '건축법 제79조(위반건축물 등에 대한 조치 등)'에 의거하여 자진해서 원상복구하라고 하는 시정명령을 상당한 기간을 정하여 통보합니다.

② 이 시정명령이 이행되지 않았을 때 '건축법 제 80조(이행강제금)'에 의거하여 이행강제금을 부과하게 되는데,

1차적으로 '이행강제금 부과 사전통보'를 2회에 걸쳐 통보합니다.

이러한 사전통보시에 부과할 이행강제금 금액을 통보하고, 위반건축물 현황과 이행강제금 금액에 대해 30일정도 의견제출을 할 수 있는 기회를 제공합니다.

③ 의견제출 결과 행정청이 받아들이지 않고 원상복구도 되지 않은 상황이면, 행정청을 이행강제금을 부과하여 통지합니다.

 

그러면 부과하고자 하는 이행강제금에 대해 불복하는 행정심판은 실익을 기대해 볼 수 있을까요?

" 이행강제금 금액에 대해 근거와 계산을 새롭게 도출해낼 수 있는 여지가있다고 판단이 되면 충분한 실익이 있을 수 있습니다."

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행정청의 이행강제금 부과 사전통보( 위 사진 )문서에서 보면, 이행강제금은 ㎥당 시가표준액 × 위반면적(㎥) × 요율이라는 산식으로 정해진 금액이라고만 나와 있을 뿐 정확한 산출근거가 명시되지 않습니다.

이 금액을 부과받은 소유주들은 공무원이 잘 알아서 정확하게 금액을 산출했겠지 생각할 뿐 금액자체에 대한 의문을 가지기가 힘든게 사실입니다.

그러나 공무원들은 1-2년 마다 보직을 이동하는 경우가 많기 때문에, 업무에 익숙하지 않을 경우 이 금액산출을 부정확하게 하거나 계산해야 할 요소를 빼기도 한다는 것입니다.

 

( 1 )우선 이행강제금 산식의 기본이 되는 ㎥당 시가표준액을 구하는 방법부터 보겠습니다.

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이행강제금 부과의 기준이 되는 시가표준액은 주택과 주택이외의 건축물로 나누어 집니다.

첫째, 주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공동주택 등)은 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 따라 매년 공시되는

개별 및 공동주택가격을 해당주택면적으로 나누어 ㎥당 시가표준액을 산출합니다.

예를 들어 1·2층이 근린생활시설, 3·4층이 다가구주택으로 되어 있는 건물의 경우 3·4층 주택부분의 시간표준액은 개별주택가격에 3·4층의 면적을 나누어 ㎡당 시가표준액을 산출하면 됩니다.

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둘때, 그러면 주택이외 다가구주택의 근린생활시설이나 상가주택의 근린생활시설 또는 상가건물 등 일반 건축물의 시가표준액은 어떻게 구할까요?

이 경우가 개인들이 산출하기 쉽지않은데 그 과정을 알아보겠습니다.

(주택이외 건축물) ㎥당 시가표준액 = 건축물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × 면적(㎥) × 가감산특례

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시가표준액을 계산하는 산식이 이렇게 복잡하지만, 만일 이행강제금에 불복하여 행정심판을 청구하겠다고 결정했다면

우리 스스로가 계산해내야 할 것입니다.

먼저, 건축물대장과 토지이용계획확인원을 준비하고 다음의 내용을 정확하게 대입시켜야 합니다.

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① 건축물신축가격기준액 : 매년 정부에서 이 기준액을 발표하는데 2020년 기준 730,000원/㎥이고 해마다 2만원씩 상승했는데, 2021년은 1만원 상승한 740,000원/㎥입니다.

② 구조지수 : 건축물대장과 위반건축물 등재 내용을 보면 건물구조가 나오는데, 예를 들면 철근철골콘크리트조는 지수 120, 시멘트벽돌조는 지수 90 , 조립식패널조이면 지수 50으로 대입하면 됩니다.

③ 용도지수 : 일반적인 단독/다가구/연립/다세대주택이면 지수 100, 상업용건물중 숙박시설은 지수 123-145 등으로

건물용도에 맞게 지수를 대입하면 됩니다.

④ 위치지수 : 이는 토지이용계획확인원에 나와있는 토지공시가격을 도표에서 맞는 구간을 찾아 그 지수를 대입하면 됩니다.

⑤ 경과연수별잔가율 : 건축물구조별로 내용연수가 10년에서 50년까지 분류되어 있고 각각의 내용연수에서 건물경과연수를 찾으면 잔가율이 나옵니다.

⑥ 증축 가감산 특례 : 가감산특례는 기초공사를 하느냐 하지 않느냐에 따라 조건이 상이한데 , 예를 들어 옥탑방 증축의 경우 기초공사를 하지않은 건축물이기 때문에 85%를 적용합니다.

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이렇게 ㎥당 시가표준액을 정확히 계산해봤는데, 부과된 이행강제금의 ㎥당 시가표준액보다 적게 나왔다면 전체 이행강제금 금액은 당연히 부과금액보다 감액되겠지요.

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(2) 다음으로 위반 면적에 대해서도 행정청이 부과한 위반면적과 소유주가 실제로 무단증축이나 용도변경, 대수선한 면적을 정확히 검토하게 되면 줄어들 수 있는 여지가 많은 부분입니다.

마지막 요율은 법에서 정해진 것이기 때문에 다툼의 여지가 없습니다.

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(3) 마지막으로 '건축법 제80조의2(이행강제금의 감경)'부분을 검토해야 하는데, 사실 행정청이 재량으로 적용하지 않는 경우가 많아서 행정심판의 주 쟁점이 되는 사항입니다.

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제80조의2 조항의 ②에서는, 그 밖의 위반동기, 위반범위 및 위반시기 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우(영리목적이나 상습적인 위반 등에 해당하는 경우는 제외) 50%의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 감경할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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그리고 '건축법시행령 제115조의4(이행강제금의 감경)'에서는 다양한 감경조건을 나열하고 있습니다.

그 중에서 우리가 적용이 가능한 지 우선 검토해야 하는 조항은

① 위반행위 후 소유권이 변경된 경우

②임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우 등 상황의 특수성이 인정되는 경우입니다.

만일 이 조항이 적용된다면 부과된 이행강제금에서 100분의 50을 감경받게 됩니다.

 

이상으로 위반건축물에 부과되는 이행강제금에 불복하여 행정심판을 제기했을 때 실익이 있을 것인지 간략히 살펴보았습니다.

결론은 세밀하게 계산하고 검토한다면 실익이 있을 가능성이 상당하다는 것입니다.

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이행강제금을 부과받으신 소유주들이 직접 이러한 가능성들을 계산하고 검토하기에는 쉽지 않을 것입니다.

저희 동탄화성 행정사/컨설팅과 논의하셔서 행정심판청구 여부와 방법을 찾으시기 바랍니다.