자율주택정비사업 초기 사업성 분석

동탄화성행정사/컨설팅

이 경 록 행정사

010-4592-8605

지난 4월 서울 강북의 단독주택 2필지의 소유주들이

자율주택정비사업 추진에 대해 의뢰가 와서,

사업의 진행절차와 준비서류 및 유의사항들을 상세히 설명하고

양쪽의 위임을 받아서 초기 사업성 분석을 진행했습니다.

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흔히 지역의 소규모 부동산개발은 소위 개발업자 또는 건축업자라는 사람들이 와서 소유주들에게

사업성이 있으니 추진해보자고 유도하는 형태가 일반적입니다.

그러나 건축이나 개발에 대해 문외한이 대부분인 소유주들은

이러한 업자들의 제안이나 사업성 분석들에 대해 믿을만한 내용인지

사실상 신뢰를 가지기가 매우 힘든 것이 사실입니다.

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정부가 추진중인 자율주택정비사업은

바로 이러한 민간영역의 개발이 가지고 있는 불확실성이나 낮은 신뢰도를 제거하고,

공공기관인 한국부동산원과 LH, SH 등 주택공사, 그리고 주택도시보증공사(HUG)가

전체 정비사업 과정에서 지원을 하도록 한 사업입니다.

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초기 상담을 통해,

저희 동탄화성 행정사/컨설팅은 대략적인 사업비와 비례율(수익율)을 추정한 결과, 정비사업을

추진하는 것이 소유주들의 이익에 부합할 것 같다는결론을 도출하였지만, 보다 객관적이고

신뢰성이 있는 사업성 분석이 필요해서

한국부동산원에 초기 사업성분석을 의뢰하였습니다.

한국부동산원에 초기 사업성 분석을 의뢰하고 나면,

대략 1개월정도가 지난 후에 위의 사진과 같은

초기 사업성 분석 보고서를 보내옵니다.

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사업성 분석은,

① 계획설계(초기 사업성 분석을 할 때 사업개요에 맞게 연면적과 용적율,

각층의 건축면적 등을 가설계한 것)을 한 뒤,

② 지리적 위치/ 교통시설과의 접근성/ 부근 환경/ 신축년도/ 인근 유사물건

거례사례 등 제반 요건들을 고려하여 종전시세와 종후시세를 평가하고,

③ 정비사업을 위한 추정지출금을 세부적으로 분석하여,

④ 최정적으로 사업수지의 추정액을 산출하게 됩니다.

 

저희 동탄화성 행정사/컨설팅이 의뢰한 정비사업건은 ,

초기상담시 저희가 사업성분석을 한 결론과 유사하게

수익성이 있는 것으로 분석이 되었습니다.

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물론 이러한 분석결과는 실시설계나 인허가 과정에서 규모나 비용이 달라질 수 있고,

그리고 특히 LH에 매각하는 것으로 결정한 경우는

LH가 매입할 시점에 감정을 다시 실시하기 때문에 사업성에 변동가능성이

있다는 점을 유의할 필요는 있습니다.

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사업수지의 추정은,

① 소유자의 종전 자산가액과 ② 공사비,설계비 등 전체 사업비 그리고 ③ 준공이후

수입가치를 각각 산정하고 나서 수식에 맞게 비례율(수익율)을 도출하게 되는데,

비례율이 100%가 넘으면 사업성이 있다고 판단하시면 됩니다.

참고로 비례율은 총수입에서 총지출을 차감한 금액을 토지 등 소유자 종전자산가액으로

나눈 값에 100을 곱해서 계산하게 됩니다.

이렇게 초기 사업성 분석결과 비례율이 100%를 상회하게 나오면,

소유주들은 협의하여 100%동의로 주민합의체를 구성하여 지차체에 신고하고,

HUG에 초기사업비 (전체 사업비의 5%)를 신청하게 됩니다.

초기사업비에는 설계사 선정 및 설계비/시공사 선정

/행정용역·세무회계용역·인허가용역 계약 등

공사착공이전에 드는 비용이 포함되고,

이후 건축심의 및 사업시행인가를 받아야 합니다.

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사업시행인가를 받게되면,

본 사업비(전체 사업비의 50-70%)를 HUG에 신청하고 사업이 개시되게 되는데,

이주/착공/준공/청산 등의 절차를 진행하게 됩니다.

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자율주택정비사업은 대규모 정비사업을 진행하기 힘든 지역을 대상

(지구단위계획구역/정비사업해제지역/도시재생활성화지역/도시활력증진사업구역/주거환경개선사업구역)​으로,

많은 혜택을 부여하면서 주민 스스로 정비사업을 진행하도록 권고하는 사업입니다.

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자신의 주택(단독주택,다세대주택,연립주택,토지)이

이러한 대상지역에 포함되어 있다면,

주위의 이웃들과 함께 적극적으로 협의하여 공동의 이익을 실현하시기를

적극적으로 추천드립니다.