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상가 임대차 계약 시 "권리금(勸利金)"은 매우 중요하고 민감한 부분입니다. 권리금은 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 금전으로, 상가 위치의 이점, 영업 노하우, 시설물 등 유·무형의 재산적 가치를 포함합니다. 분쟁을 예방하고 권리를 확실히 보호받기 위해서는 권리금 계약서를 정확하게 작성하는 것이 필수입니다.
이 글에서는 권리금 계약서를 작성할 때 반드시 포함해야 할 핵심 내용과 주의사항을 알려드립니다.
🔑권리금이란 무엇인가요?
권리금이란 앞서 간단히 말씀드린 바와 같이 "상가건물임대차보호법" 제10조의 3 제1항에 따라 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람이나 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 기존 임차인(원칙적) 또는 임대인(예외적)에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
💡신규 임대차계약과 권리금 계약은 무슨 관계가 있을까요?
권리금 계약은 신규로 임대차계약을 맺으려는 상가의 임대차계약을 전제로 합니다. 따라서 임대차계약이 성립하지 않는다면 권리금 계약도 무용지물이 됩니다. 그러므로 권리금게약서를 작성할 때에는 기존 임차인 뿐만 아니라 상가의 소유주, 즉 임대인의 의사도 확인하여 새로운 임대차계약 의사를 확인하고 진행해야 합니다.
🔑 권리금 계약서에 반드시 들어가야 할 5가지 핵심 항목
권리금 계약서는 보통 상가 임대차 계약서와 별도로 작성됩니다. 다음 5가지 항목을 빠짐없이 기재해야 합니다.
1. 계약의 당사자 및 목적물 명확화
- 당사자 정보: 권리금을 지급하는 "신규 임차인(양수인)"과 권리금을 받는 "기존 임차인(양도인)"의 "인적 사항(성명, 주소, 연락처, 주민등록번호)"을 정확히 기재합니다.
- 목적물 표시: 권리금이 오가는 상가의 소재지, 면적, 용도(업종) 등을 상가 임대차 계약서 상의 표시와 동일하게 명확히 기재합니다.
2. 권리금의 총액 및 지급 방법
- 총 권리금액: 양수인이 양도인에게 지급할 총 권리금액을 아라비아 숫자와 한글로 병기하여 정확히 명시합니다. (예: 금 오천만원정 / ₩50,000,000)
- 지급 스케줄: 계약금, 중도금(있을 경우), 잔금의 금액과 각각을 언제(날짜), 어떻게(계좌이체 등) 지급할 것인지 상세히 기재합니다. 잔금 지급일은 보통 임대차 계약 시작일 또는 점유 이전일로 지정하는 것이 일반적입니다.
3. 권리금의 구성 내역 (분쟁 방지 핵심)
권리금은 보통 다음 세 가지 요소로 구성되는데, 가능한 한 세부 내역을 구분하여 기재하면 좋습니다.
- 유형시설(시설 권리금): 인테리어, 냉난방기, 집기, 간판 등 유형물의 가치
- 무형자산(영업 권리금): 영업 노하우, 단골 고객, 거래처 명부 등 영업적 가치
- 위치적 이점(바닥 권리금): 상권 형성, 입지 조건 등 장소적 가치
💡 Tip: 특히 "시설물의 목록(양도 대상 집기 리스트)"을 자세히 작성하여 별첨하는 것이 추후 시설물 관련 분쟁을 막는 데 매우 효과적입니다.
4. 임대차 계약 체결 조건 및 책임
권리금 계약은 건물주와의 신규 임대차 계약이 체결될 것을 전제로 합니다.
- 특약 명시: "본 권리금 계약은 임대인(건물주)이 신규 임차인(양수인)과의 임대차 계약 체결을 승낙하는 것을 조건으로 한다."는 문구를 명시합니다.
- 계약 해제 및 반환: 만약 임대인의 변심 또는 정당하지 않은 이유로 신규 임대차 계약이 무산될 경우, 권리금 계약은 무효가 되며 이미 지급된 권리금은 전액 반환되어야 함을 명확히 합니다.
5. 양도·양수 시점 및 협조 의무
- 점유 이전일: 기존 임차인이 신규 임차인에게 상가 점유를 이전하는 정확한 날짜를 기재합니다.
- 영업자 명의 변경 협조: 양도인은 사업자등록, 각종 인허가(식품위생 관련 등) 명의 변경에 필요한 서류 제공 등 적극적으로 협조할 의무를 명시합니다.
⚠️ 권리금 계약 시 이것만은 꼭 주의하세요!
1. 건물주의 동의 확인 (최우선): 권리금 계약을 체결하기 전에, "반드시 건물주(임대인)"에게 신규 임차인과의 임대차 계약 체결 의사를 확인받아야 합니다. 임대인이 신규 임차인을 거절하면 권리금 계약은 의미가 없어집니다.
2. 원상회복 의무 확인: 기존 임차인이 건물주에게 부담하는 '원상회복 의무'의 범위가 신규 임차인에게 승계되는지 여부를 명확히 확인하고 특약사항에 기재해야 합니다. (예: "양도인이 설치한 인테리어에 대한 원상회복 의무는 양수인에게 승계되지 않는다.")
3. 세금 처리 문제: 권리금에는 부가가치세가 포함될 수 있습니다. 부가세 포함 여부 및 세금계산서 발행 의무 등 세금 관련 사항을 특약에 명시하는 것이 깔끔합니다.
권리금계약서를 공인중개사가 작성하는 것은 불법입니다.(대법원판결 2024.04.12 선고2024도1766)
따라서 권리금계약은 상가 임대차계약과는 별개로 행정사에게 맡기셔야 합니다.
동탄화성행정사/컨설팅은 은행지점장 출신 행정사와 공공기관 경영본부장 출신 행정사가 원활한 사업진행을 위해 도와드리고 있습니다.
기존 상가를 인수하여 새롭게 영업을 하려는 분들은 권리금계약서 작성 등 복잡하고 난해한 업무는 전문행정사에게 맡기시고 어떻게 영업을 잘 할 것인지만 고민하세요.
권리금 계약서는 단순히 돈을 주고받는다는 사실을 확인하는 서류가 아니라, 귀한 영업적 가치와 재산을 안전하게 양도·양수하는 법적 보호 장치입니다. 핵심 항목과 주의사항을 꼼꼼히 체크하여 성공적인 권리금 계약을 마무리하시길 바랍니다.
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