협동조합형 민간임대아파트, 성공하는 방법은(1)?

동탄화성행정사/컨설팅

한만성 행정사/공인중개사           이경록 행정사

         010-7295-0582                      010-4592-8605

 

작년이후 민간임대아파트 공급사업을 하기 위해 협동조합 설립을 지속적으로 요청하고 있습니다.

지난주 충남 아산시와 강원도 강릉시에서 민간임대아파트 공급사업을 위한 협동조합설립신고증을 수령하였습니다.

전국에 걸쳐 많은 협동조합형 민간임대아파트 공급사업이 진행되고 있지만, 그 가운데 상당수의 협동조합은 신탁사와의 계약, 시공사의 선정 그리고 가장 중요한 사업자금의 조달과정에서 어려움을 겪고 있기도 합니다.

​

지난 포스팅에서 협동조합을 설립하는 단계에 대해 설명을 드렸습니다. 다시한번 정리하면 다음과 같습니다.

​

1)협동조합을 설립하고 시행사와 업무위탁계약을 맺는 방식

​

현재 동탄행정사가 협동조합형 민간임대아파트 사업을 위해 초기에 수임해서 진행했던 다수의 협동조합이 이 단계에서 설립을 진행했습니다.

일단 협동조합을 먼저 설립하고 협동조합이 초기부터 사업주체가 되어 진행하고자 하는 방식입니다.

물론 이 경우도 업무위탁계약을 할 시행사가 미리 확보되어 있는 경우가 많습니다.

​

이러한 방식에서 우선적으로 문제가 되는 것은 토지작업을 어떻게 진행하는냐 입니다. 업무위탁을 할 시행사가 토지작업을 이미 마친경우는 진행이 속도가 날 수 있지만, 협동조합과 함께 토지작업을 해야 하는 경우는 진행이 더딜수 있을 것입니다.

​

최근 일부 지자체에서 협동조합형 민간임대아파트 공급사업에 대해 주의경보를 내리고 있는 경우도 발생하고 있고, 지역에 이러한 협동조합 설립에 대한 민원제기가 발생하고 있기도 합니다. 

 

왜 문제가 되냐 하면, 협동조합을 설립했는데 실제 시행사와 업무위탁계약이 잘 진행되지 않은 상황이고, 특히 토지작업(사업지 토지의 80%이상 사용수익권 확보)이 완결되지 않은 상황에서 지역에 협동조합형 민간임대아파트 공급을 한다고 홍보를 하고, 실제 조합원을 모집한다는 현수막을 걸기도 하기 때문입니다.

​

​

2)시행사가 준비작업을 거의 진행한 단계에서 협동조합을 설립하는 방식

​

작년부터 최근까지 민간임대아파트 공급사업을 위한 협동조합설립을 수임하여 진행했던 지역은 대부분 이 단계에 협동조합 설립을 진행했습니다.

협동조합 설립전에 시행사가 토지작업을 완결하고, 지구단위계획을 결정되고 최종적으로 건축심의를 신청한 단계에서 협동조합을 설립한 것입니다.

​

이 경우에는 협동조합형 민간임대아파트 공급에 대한 지자체나 지역민의 의구심이 거의 해소된 상황이라 특별한 민원제기가 발생할 가능성이 매우 낮을 것이며, 홍보나 조합원 모집도 지자체와 협의해서 진행하면 큰 문제가 없다고 보시면 됩니다.

 

이렇게 토지작업 및 사업승인신청을 업무대행사가 완료하는 단계에서 사업주체인 협동조합을 설립했음에도 불구하고, 전국의 많은 사업지에서 사업이 더디게 진행되거나 중단되는 상황이 발생하고 있는 이유는 무엇일까요?

​사업의 성공을 위해서는 적어도 4가지 작업이 추가로 필요하기 때문입니다.

신탁사 선정 및 계약, 시공사 선정, 사업자금의 조달(PF) 그리고 임차조합원의 모집(분양절차 및 분양금액) 등입니다.

​

현재 협동조합형 민간임대아파트 공급사업을 성공적으로 진행하고 있는 사업지를 벤치마킹해서, 다음 포스팅에서 이 과정들에 대해 정리해보고자 합니다.

​

민간임대아파트 공급을 위한 협동조합의 설립, 동탄행정사와 함께 논의하시기 바랍니다.

한만성행정사  010-7295-0582

이경록행정사 010-4592-8605