협동조합형 민간임대아파트, 성공하는 방법은(2)?

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한만성 행정사/공인중개사           이경록 행정사

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최근에 충남 천안과 강원도 강릉에 민간임대아파트 공급사업을 위한 협동조합을 설립해드렸고, 그 이전에도 전국에 걸쳐 20여개의 민간임대아파트 협동조합을 설립해드린바 있습니다.

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앞선 포스팅에서 설명해드린바와 같이 많은 협동조합형 민간임대아파트 공급사업을 추진했던 협동조합들 중에서 사업을 성공적으로 진행하고 있는 곳이 많지 않은 것이 사실입니다.

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이번부터는 성공적으로 진행하고 있는 몇몇 협동조합을 벤치마킹한 내용을 토대로, 성공방법을 하나씩 정리해보도록 하겠습니다.

 

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Ⅰ. 협동조합의 역할과 성격

 

오늘은 협동조합 설립 당시의 발기인 또는 설립동의인, 다시말해 설립초기의 조합원 구성과 사업진행에 있어서 협동조합이 차지하는 역할과 성격에 대해 말씀드려보겠습니다.

 

장기일반 민간임대아파트 공급사업을 진행하고 있다고 하면서,  협동조합 설립을 의뢰하시는 분들이 문의하시는 내용은 매우 단순합니다.

발기인 수, 출자금 규모, 사업계획 등 협동조합기본법에 따른 설립절차들입니다.

 

그러나 민간임대협동조합의 설립은 사업진행단계와 연계해서 판단해야 하고,  협동조합의 역할과 성격에 대한 검토를 한 후 누구를 발기인(조합원)으로 참여시켜야 하는지가 중요한 선택과정이라는 사실을

간과하고 있습니다..

 

이는 협동조합이 사업진행단계에서 해야할 역할과 매우 긴밀하게 연관되어 있기 때문입니다.

 

 

협동조합형 민간임대아파트 공급사업은 일반적으로 4단계로 진행되게 됩니다.

 

첫째, 지구단위계획안의 작성입니다.

이는 사업대상지역에 대한 현황 및 분석을 선행하고, 이를 기반으로 환경성,교통, 경관에 대한 검토를 한 후 건축물에 관한 계획 및 개발계획설명서 등을 포함하는 지구단위계획안을 작성하게 됩니다.

 

둘째, 주민제안방식으로 지구단위계획안을 지자체에 접수하는 단계입니다.

주민제안으로 지구단위계획안을 접수하기 위해서는 사업대상지역의 토지면적 2/3이상의 토지주의 동의서가 첨부되어야 합니다.

 

셋째, 지구단위계획안을 접수한 지자체가 45일이내에 여러 검토를 거쳐 지구단위계획 구역지정 및 계획입안을 한 후, 도시건축공동위원회의 심의를 통과하면 지구단위계획 구역지정 및 계획 결정고시를 하게 됩니다.

 

넷째, 지구단위계획 결정고시가 나면 주택건설사업계획(건축허가)승인신청을  하고, 지차체 관련실과 협의를 진행하면서 추가적인 각종 영향평가에 대한 검토와 보완이 진행되고, 최종적으로 사업계획이  승인되면 공사를 착공하게 됩니다.

 

 

중요한 것은 이 모든 단계의 핵심적인 전제조건이라고 할 수 있는  토지사용권원 확보문제입니다.

 

사업초기 토지확보 및 지구단위계획안 수립단계까지의 사업주체는 협동조합이 아니고, 시행사나 업무대행사 혹은 지주들의 SPC(특수목적법인)가 진행하는 경우가 대부분입니다.

 

사업대상지의 조건에 따라 사업주체가 토지를 확보하는 방식은 여러가지가 있을 있는데 대표적으로 다음의 두가지 방식입니다.

 

첫째, 시행사나 업무대행사가 토지주들과 협의하여 사업계획을 브리핑하면서 계약금을 지급하고 토지매매약정을 하면서 토지사용승낙(토지사용권원)을 확보하는 방식입니다.

이 경우 토지매매대금에 대한 중도금과 잔금일자가 지정되게 되는데, 이 기한을 지킬수 있는지가 사업성공의 관건이 됩니다.

 

둘째, 사업대상지역의 지주들이 중심이 되어 SPC 를 설립하고,  이 SPC가 토지사용권원을 확보하는 방식입니다.

이 경우 토지주들은 전체 사업대상부지중 자신의 토지면적에 따라 SPC의 지분을 획득하여 공동으로 진행하기에, 사업초기에 토지매매약정에 따른 대금지급이 진행되지 않게 됩니다.

SPC의 정관규정에 따라 토지주들이 자신의 지분만큼의 토지대금을 수령하는 시기는 별도로 규정할 수 있습니다.

 

그러면 이러한 두가지 방식의 사업주체가 토지확보작업을 하고 지구단위계획 제안을 포함한 사업추진을 하면 되는데,  민간임대아파트 공급사업에 왜 협동조합이 필요할까요?

 

이는 “민간임대주택에 관한 특별법”의 제5조의 3,4,5 조항에 협동조합에 대한 규정들이 있기 때문입니다.

문제는 이 규정들이 협동조합이 사업주체인지 모집주체인지 정확한 해석을 하기 불분명하다는 것입니다

 

법 제5조의 3을 보면, 협동조합은 민간임대주택 공급사업을 추진하는 사업주체로 해석됩니다.

 

제5조의3(조합원 모집신고 및 공개모집) ① 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 “민간임대협동조합”이라 한다)이나 민간임대협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 조합원 모집 신고를 수리해서는 아니 된다.

 

1. 해당 민간임대주택 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을  확보하지 못한 경우

2. 이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우

3. 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시ㆍ군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 민간임대주택 건설대지에 민간임대협동조합이 건설하는 주택을 건설할 수 없는 경우

4. 해당 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하려는 경우

 

 

그러나 법 제5조의 4에서는, 조합원 모집시 설명의무를 규정하면서 협동조합의 성격을 "모집주체"라고 명시적으로 설명하고 있습니다.

 

제5조의4(조합원 모집 시 설명의무) ① 제5조의3에 따라 조합원 모집 신고를 하고 조합원을 모집하는 민간임대협동조합 및 민간임대협동조합의 발기인(이하 “모집주체”라 한다)은 민간임대협동조합 가입 계약(민간임대협동조합의 설립을 위한 계약을 포함한다. 이하 같다) 체결 시 다음 각 호의 사항을 조합가입신청자에게 설명하고 이를 확인받아야 한다. <개정 2020. 6. 9.>

1. 조합원의 권리와 의무에 관한 사항

2. 해당 민간임대주택 건설대지의 위치와 면적 및 해당 민간임대주택 건설대지에 대한

사용권, 소유권 확보 현황

3. 해당 민간임대주택사업의 자금계획에 관한 사항

4. 해당 민간임대주택을 공급받을 수 있는 조합원의 자격에 관한 사항

5. 민간임대협동조합의 탈퇴, 제명 및 출자금 등 납부한 금전의 반환 절차 등에 관한 사항

 

만일 협동조합이 사업주체로서 토지작업, 지구단위계획작업, 사업계획승인작업 등 모든 민간임대주택공급사업과정을 진행한다면,  사실상 모집주체는 크게 고려할 사항이 아닙니다.

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민간임대주택법에서의 법조항 의미는 협동조합이 사업주체라고 설정하고 규정하고 있지만, 앞서 설명드렸듯이 초기 토지작업 및 지구단위계획 등 사업승인절차를 진행하는 주체는 시행사나 SPC인 경우가 대부분입니다.

 

그리고 협동조합이 사업주체라면, 초기 협동조합설립시 발기인(조합원)은 누구를 모집해야 할까요?

당연히 시행사,토지주,시공사 등 사업을 추진할 수 있는 자금과 능력을 가지고 있는 주체들이 발기인이 되어야 할 것입니다.

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이러면 현재 민간건설사가 시행 및 시공을 하고 있는 민간임대아파트사업과 차이가 없고, 민간임대주택특별법에서 굳이 협동조합을 사업주체로  설정하는 법규도 별도로 만들 이유도 없습니다.

 

따라서 법 제5조의 3에서 규정하고 있는 “조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 “민간임대협동조합”이라 한다)“이라는 내용을 협동조합이 사업주체여야 한다는 강제규정으로 해석할 필요가 없다는 것입니다.

 

특히, ‘협동조합기본법’에서 규정하고 있는 협동조합 설립시 출자금에는 금액을 정하고 있지않으며,

이에 따라 일반협동조합의 출자금은 영세한 경우가 대부분입니다.

이러한 영세한 협동조합이 막대한 자금이 투여되어야 하는 토지작업이나 사업승인작업을 수행하는 사업주체가 될 수는 없을 것입니다.

 

여기서 협동조합의 역할과 성격에 대한 해석이 헷갈리기 시작합니다.

협동조합이 사업주체가 아니라면, 협동조합의 역할은 무엇일까요?

바로 법 제5조의 4에서 규정하고 있는 조합원에 대한 모집주체라는 것입니다.

 

앞서 설명드렸듯이, 협동조합형 민간임대아파트 공급사업의 핵심관건은 토지사용권원 확보에 있습니다.

시행사가 사업주체이든 지주중심의 SPC이든 궁극적으로 토지매입대금을  지불해야하는데, 이 자금은 출처는 협동조합의 조합원 모집에서 발생하게 됩니다.

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조합원모집이란 향후 공급되는 임대아파트를 10년간 장기 임차하고 확정분양가로 분양전환을 원하는 임차인조합원을 모집한다는 의미이고, 사업지별 차이는 있지만 임차인조합원의 초기 출자금은 분양가의 20%정도입니다.

결국 이 출자금을 확보해야 토지매입이 마무리되는 것입니다.

 

문제는 여기서 발생하게 됩니다.

현재 많은 협동조합형 민간임대아파트 공급사업이 원활하게 진행되지

못하고 있는 이유는 임차인조합원 모집과 관련되어 있습니다.

 

다음 포스팅에서는 모집주체로서의 협동조합이 언제 어떤방식으로 임차인모집이 진행되어야 성공적인 사업성과를 얻을 수 있을지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

민간임대아파트 공급사업을 위한 협동조합의 설립과 사업승인까지의  원할한 사업수행방식, 동탄행정사와 협의해서 진행하시기 바랍니다. 

성공적인 사업을 위한 컨설팅을 동탄행정사가 제공해드립니다.

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