협동조합형 민간임대아파트, 성공하는 방법은(4)

동탄 화성 행정사/컨설팅

한 만성 행정사/공인중개사

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Ⅲ. 확보한 토지사용권원 80%이외의 미확보 토지 확보방법

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오늘은 토지작업을 진행하여 80%이상의 사용권원을 확보하고 나서, 나머지 토지(대부분 매도의향서나 토지사용승낙서의 제공을 거부하고 있는 토지)에 대해 어떻게 진행해야 하는지에 대해 정리를 해보겠습니다.

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원래 오늘은 민간임대협동조합과 사업계획승인까지 진행하고 있는 시행사나 SPC와의 관계에 대해서 정리할 예정이었습니다만, 협동조합형 민간임대아파트 공급사업을 목적으로, 협동조합을 설립했거나 혹은 협동조합을 설립하기 위해 준비를 하고 있으면서도, 지역주택조합과 관련한 주택법과 헷갈려서

저희에게 상담을 하시는 분들이 있어서 이 내용부터 알아보겠습니다.

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< 주택법과 민간임대주택에 관한 특별법>

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지역주택조합을 통한 분양주택을 공급하고자 하는 사업주체는 주택법 규정을 적용받고, 협동조합을 통한 임대주택을 공급하고자 하는 사업주체는 민간임대주택에 관한 특별법을 적용받습니다.

따라서, 조합의 설립요건과 토지확보에 관한 관련 규정들이  당연히 두 법에서 차이가 많습니다.

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1. 먼저, 지역주택조합과 협동조합의 설립요건을 살펴보면.

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(1) 지역주택조합 설립 요건

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지역주택조합은 우선 추진위원회를 통해 조합원을 확보하면서 아래 규정과 같이 토지 사용권원 80%이상 확보와 토지 소유권 15%이상 확보했을때, 조합설립인가 신청을 할 수 있게 되어 있습니다.

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제11조(주택조합의 설립 등)

② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 1. 23.>

1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것

2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것

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(2) 협동조합 설립요건

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민간임대주택에 관한 특별법에서는 민간임대협동조합에 대한 설립요건이 규정되어 있지 않습니다.

다만 민간임대협동조합에 대해서는 '협동조합기본법에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합'을 의미한다고 규정하고 있음에 따라, 민간임대협동조합은 협동조합기본법에 따라 설립하면 된다는 것입니다.

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제5조의3(조합원 모집신고 및 공개모집) ① 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 “민간임대협동조합”이라 한다)​이나 민간임대협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다.

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협동조합기본법은 설립목적과 관계없이, 아래의 규정과 같은 조건으로 설립을 준비하고 신고하면

지자체의 심사를 거쳐 신고확인증을 교부받음으로서 설립이 됩니다.

따라서, 민간임대협동조합 역시 토지확보조건 등 기타조건과 상관없이 필요한 시기에 설립이 가능하다는 것입니다

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제15조(설립신고 등) ① 협동조합을 설립하려는 경우에는 5인 이상의 조합원 자격을 가진 자가 발기인이 되어 정관을 작성하고 창립총회의 의결을 거친 후 주된 사무소의 소재지를 관할하는 시ㆍ도지사에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하는 경우에도 또한 같다.

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이전의 포스팅에서 민간임대아파트 공급사업의 각 추진단계와 협동조합설립시기를 연결해서 정리해드린 것도  이러한 이유(설립시기 자율선택가능)때문이기도 합니다.

 

2. 미확보된 토지확보를 위한 매도청구권과 공공수용

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위와 같이 지역주택조합과 협동조합이 적용받는 법이 다르기 때문에,  80%이상 사용권원을 확보한 이후 확보하지 못한 토지에 대한 대응방안도 차이가 많습니다.

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먼저, 지역주택조합이 적용받는 주택법을 정리하면,

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지역주택조합 절차에 따라 사업계획승인을 받아 본격적인 사업 시행을 하기 위해서는 사업을 진행할 토지의 95% 이상을 매입한 상태여야 하며,  나머지 5%의 토지의 확보를 위하여 주택법은 제22조에 토지등 매도청구권을 규정하고 있습니다.

따라서, 지역주택조합은 무조건 95%이상의 토지에 대해서 소유권을 확보하여야만 사업계획승인 신청을 할 수가 있으며, 사업계획승인을 받은 후에 나머지 5% 토지에 대해  매도청구권을 행사할 수 있다는 것입니다.

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제22조(매도청구 등) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.

1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한  대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

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그러면, 민간임대협동조합이 적용받는 민간임대주택에 관한 특별법에서는 어떻게 규정되어 있을까요?

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민간임대주택 공급사업에 대해서 법에서는 파격적인 혜택을 제공하는 규정이 있습니다.

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첫째, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공공수용기관으로 지정을 받을 수 있습니다.

그 지정을 받기위해 신청하는 조건도 사업대상토지 80%이상을 무조건 매입하여 소유권을 확보하는게 아니라 토지주와의 매매약정서(동의서)를 작성한 것도 유효한 것으로 인정한다는 것입니다.

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제20조(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 관한 특례) ① 임대사업자가 전용면적 85제곱미터 이하의 민간임대주택을 100호 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 호수 이상 건설하기 위하여 사업 대상 토지 면적의 80퍼센트 이상을 매입한 경우(토지 소유자로부터 매입에 관한 동의를 받은 경우를 포함한다)로서 나머지 토지를 취득하지 아니하면 그 사업을 시행하기가 현저히 곤란해질 사유가 있는 경우에는 시ㆍ도지사에게 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제5호에 따른 지정을 요청할 수 있다. 이 경우 요청절차, 제출서류 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

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둘째, 이렇게 지정을 받게되면 사업계획승인이 난 후 나머지 확보되지 않은 사업대상토지에 대해 중앙토지수용위원회에 수용재결을 신청하여, 결과적으로 공익사업을 위한 명목으로 토지수용을 할 수 있도록

규정되어 있는 것입니다.

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② 제1항에 따라 지정을 받은 임대사업자가 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받으면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항에 따른 사업인정을 받은 것으로 본다. 다만, 재결신청(裁決申請)은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제23조제1항 및 같은 법 제28조제1항에도 불구하고 사업계획승인을 받은 주택건설사업 기간에 할 수 있다

 

지역주택조합이든 민간임대협동조합이든 주택공급사업을 성공적으로 하기 위한 가장 기본적인 전제조건은, 바로 사업대상토지확보입니다.

사업대상토지에 대해 100%소유권확보가 최상이기는 하지만, 이는 초기 사업투자자금이 막대하기 때문에 대부분의 사업주체는 사용권원확보에 주력하게 됩니다.

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민간임대협동조합은 80%의 토지사용권원을 확보하면, 다른 어떤 방식보다 사업추진 조건들이 완화되어 있습니다.

그러나 전체적인 사업추진계획이 잘못 설계되면 시행착오와 추진일정지연 등 많은 문제가 발생하게 됩니다.

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민간임대아파트 공급사업을 위한 협동조합의 설립은 물론 전체 사업계획설계을 위한 컨설팅, 동탄행정사와 함께 하시기 바랍니다.