동탄화성행정사/컨설팅
한만성 행정사/공인중개사 이경록 행정사
010-7295-0582 010-4592-8605
Ⅱ. 협동조합 설립 시점과 임차인조합원 모집
지난 포스팅에서 협동조합형 민간임대아파트 공급사업에서 협동조합의 역할과 성격에 대해 정리를 해보았습니다.
다시한번 요약해서 정리하면 다음과 같습니다.
협동조합형 민간임대아파트 공급사업을 기획하고 추진했던 초기에는 대부분의 시행사가 사업주체를 협동조합으로 설정하고 이에 맞게 사업진행 프로세스를 설계했었습니다.
그러나 협동조합을 사업주체로 설계한 프로세스를 기반으로 PF나 자금대출문제로 금융기관과 협의하면서 난관에 부딪히는 경우가 많았습니다.
특히 금융기관이 PF나 대출시행시 공사를 책임지는 시공사에게 보증이나 공사비 유보 등 받아들이기 힘든 조건을 제시하는 경우도 있어서 1군 시공사를 선정하는 것도 불가능하기도 했습니다.
따라서 민간임대에 관한 특별법의 제5조 3.4.5의 규정을 해석하면서 협동조합을 사업주체로 역할과 성격을 규정하고 진행했던 많은 협동조합이 사업추진에 어려움을 겪고 있는 것이 현실입니다.
이 어려움을 해소할 수 있는 방안이 바로 협동조합을 사업주체가 아닌 모집주체로 역할과 성격을 규정하고 전체 사업진행 프로세스를 설계해야 한다는 점을 설명드렸습니다.
오늘은 모집주체로서의 협동조합을 설립해야 하는 시점과 임차조합원 모집시기에 대해 정리해보겠습니다.
⹐ 협동조합형 민간임대아파트 공급사업이 추진되던 초기시점부터 2022년 중반까지
민간임대협동조합의 설립을 의뢰받고 절차를 진행하고 서류를 준비하여 지자체에 설립신고신청을 하였을 때, 지자체의 중점 심사내용은 절차와 서류가 협동조합기본법에 의거하여 적법한지였습니다.
다시말해 민간임대아파트 공급사업 내용 자체는 검토사항이 아니었습니다.
즉 사업대상부지의 적합성이나 사업이 현재 어떤 단계인지 사업추진업체가 누구인지 등의 서류나 검토가 전혀 필요하지 않았습니다.
따라서, 이 시기에는 시행사가 사업대상 토지작업이 완료되지 않았어도, 사업대상지역에 대한 지구단위계획안도 작성되지 않았어도, 민간임대협동조합을 먼저 설립하는데 큰 어려움이 없었다는 것입니다.
⹐ 최근의 지자체 검토방향
그러나 협동조합형 민간임대아파트 공급사업이 각 지역에 따라서는 여러 민원제기가 발생하는 등 문제가 나타나기 시작하면서, 지자체의 협동조합 설립 심사가 좀더 세밀하게 진행되고 있습니다.
민간임대 협동조합의 사업대상부지에 대해 체크하고, 사업대상부지의 사업진행단계(사업부지 사용권원확보, 지구단위계획 접수, 건축심의 또는 사업승인 신청 등)를 관련부서에 회람하여 협동조합설립에 대한 의견조회를 하여 심사를 진행하는 지자체도 있습니다.
《협동조합 설립시기와 임차인조합원 모집의 연관성》
협동조합을 설립하려는 목적은 바로 임차인조합원을 모집하고자 하는 데에 있습니다.
모집주체로서의 협동조합을 설립하여 임차인조합원을 모집하는 경우의 수는 다음의 3가지가 대부분입니다.
1. 토지작업단계에서의 협동조합설립
민간임대주택에 관한 특별법에서는 임차인조합원 모집은 지자체에 신고하고 공개적으로 하라고 규정되어 있는데, 이 모집을 할 수 있는 조건에 대해 구체적으로 규정하고 있지 않습니다.
단, 법 제5조 4에서 지자체가 조합원모집 신고를 수리하지 못하는 조건을 나열하고 있고, 그 중 토지작업과 관련한 규정이
해당 민간임대주택 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하지 못한 경우입니다.
토지작업단계에서 협동조합을 설립하여 임차인조합원을 모집할 수 있는 시점이 바로 토지 사용권원 80%이상 확보한 단계입니다.
초기에 협동조합 설립의뢰를 했던 여러 협동조합이 바로 이 단계였고, 이유는 이들이 사용권원을 확보한 토지의 중도금, 잔금을 임차인조합원을 모집하여 해소하려고 했기 때문입니다.
그러나, 이 단계에서 홍보관 및 모델하우스를 설치하고 임차인조합원을 모집하면 과연 임차인조합원 모집이 가능할까요?
2. 지구단위계획 입안 또는 접수, 결정고시 단계에서의 협동조합설립
아직 토지 사용권원 80%를 확보 여부와 상관없이, 사업대상토지 2/3이상의 토지주의 동의서를 받으면
지구단위계획을 수립하여 지자체에 접수하여 결정해달라고 신청이 가능합니다.
이러한 지구단위계획을 추진하면서 토지사용권원 80%이상을 확보한 후 협동조합을 설립하고 임차인조합원을 모집하는 경우입입니다.
이는 위의 토지작업만 한 단계보다는 임차인모집 가능성이 높다고 볼 수 있지만, 지구단위계획안이 반려되거나 궁극적으로 결정고시가 되지 않으면 출자금을 납부한 임차인조합원 입장에서는 문제제기를 당연히 하게 될 것입니다.
사실상 각 지자체에서 민원제기가 일어나고 문제가 발생하는 케이스들이 위 1의 경우 및 이 단계에서 임차인조합원을 모집했을 때가 많습니다.
3. 사업계획승인 단계에서의 협동조합설립
지구단위계획 결정고시가 나고 건축심의 단계에 있거나 실질적인 사업계획승인이 난 단계에서
협동조합을 설립하고 임차인조합원을 모집하는 경우입니다.
원래 민간임대주택에 관한 특별법에 협동조합형 민간임대주택 공급과 관련한 규정을 만든 것은
이 단계에 협동조합을 설립하고 임차인조합원을 모집하는 것을 염두에 둔 것은 아니었던 것 같습니다.
전편에 포스팅해드렸듯이 법에서는 사업주체로서 민간임대협동조합을 염두에 두었고, 이 해석에 따르면 사업초기(토지작업)부터 협동조합을 설립하여 전체 과정을 추진하는 것이었습니다.
그러나 현실에서 민간임대주택 공급사업을 진행하면서 이게 어렵다는 것이 드러나게 되었고, 따라서 협동조합은 사업주체가 아닌 모집주체로서의 역할로 성격을 규정하게 되었던 것입니다.
따라서 모집주체로서의 협동조합이 성공적으로 임차인조합원을 모집할 수 있는 단계는, 최소한 지구단위계획 결정고시가 난 후 건축심의에 들어간 단계이고 가장 확실한 거는 사업계획승인이 나고 임차인조합원을 모집하는 케이스일 것입니다.
이처럼 여러가지 단계에서 협동조합을 설립하고 임차인조합원을 모집한다고 하면, 이렇게 설립된 협동조합과 기존의 사업주체 (토지작업부터 사업계획 승인까지 진행하고 있던 시행나 SPC)와의 관계는 어떻게 설정되어야 할지가 새로운 문제로 등장하게 됩니다.
지자체에 임차인조합원 모집에 관한 신고를 하는 주체는 협동조합인데, 이 협동조합은 실질적으로 사업대상토지에 대한 80%이상의 사용권원을 확보한 주체가 아닌데 어떻게 신고하고 모집할 수 있는냐 입니다.
다음 포스팅에서는 민간임대협동조합과 사업계획승인까지 진행하고 있는 시행사나 SPC와의 관계에 대해서 정리해보겠습니다.
협동조합형 민간임대아파트 공급사업을 추진하고 있거나 추진하고자 하신다면, 동탄행정사와 협동조합 설립 및 사업컨설팅과 관련하여 협의하시기 바랍니다.
민간임대아파트 공급사업을 위한 협동조합의 설립과 사업승인까지의 원할한 사업수행방식, 성공적인 사업을 위한 컨설팅을 동탄행정사가 제공해드립니다.
한만성행정사 010-7295-0582
이경록행정사 010-4592-8605
'법인설립 > 협동조합' 카테고리의 다른 글
| 푸드뱅크, 사회적협동조합으로 설립인가 (0) | 2023.08.29 |
|---|---|
| 협동조합형 민간임대아파트, 성공하는 방법은(4) (0) | 2023.07.31 |
| 협동조합형 민간임대아파트, 성공하는 방법은(2)? (0) | 2023.07.16 |
| 협동조합형 민간임대아파트, 성공하는 방법은(1)? (0) | 2023.07.15 |
| 협동조합형 민간임대아파트, 성공하는 방법은? (0) | 2023.07.04 |